Cât de accesibile mai sunt creditele ipotecare pentru români în 2026?

Piața creditelor ipotecare din România a intrat în 2026 într-o perioadă în care cumpărătorii sunt mult mai atenți la costul finanțării, la valoarea avansului și la nivelul ratei lunare. Deși dobânzile s-au redus ușor față de începutul anului, iar salariile au continuat să crească, prețurile locuințelor au urcat la rândul lor.

Rezultatul este o situație aparent paradoxală: accesibilitatea creditelor ipotecare s-a menținut relativ stabilă, dar cumpărarea unei locuințe prin credit rămâne o decizie financiară dificilă pentru o mare parte dintre români.

Potrivit celui mai recent indice Ipotecare.ro, rata medie pentru un credit contractat pe 25 de ani pentru achiziția unui apartament cu două camere și o suprafață de 50 de metri pătrați în București reprezenta în luna iulie aproximativ 55% din salariul mediu net la nivel național. La începutul anului, raportul era de 54%.

Cifra arată că situația nu s-a deteriorat semnificativ în 2026, dar nici nu s-a îmbunătățit suficient pentru ca locuințele să devină mult mai accesibile.

Dobânzile au coborât ușor

Unul dintre puținele elemente favorabile pentru cei care caută acum o finanțare este evoluția dobânzilor.

Dobânda medie a unui credit ipotecar din România este estimată în prezent la aproximativ 5,50%, față de 5,55% la începutul anului, potrivit analizei Ipotecare.ro. Diferența este mică, dar într-un credit pe 20 sau 30 de ani chiar și câteva zecimi de punct procentual pot influența costul total al finanțării.

Pe piață există și oferte cu dobânzi fixe sub pragul de 5% în anumite condiții. Acestea pot fi însă diferite de la o bancă la alta, în funcție de venit, valoarea creditului, avans, încasarea salariului la banca respectivă și alte criterii de eligibilitate.

În același timp, nivelul dobânzilor trebuie privit în contextul politicii monetare.

BNR a menținut în august rata dobânzii de politică monetară la 6,50% pe an, într-un context în care inflația din România rămânea ridicată și incertitudinile economice erau importante.

Prin urmare, spațiul pentru o scădere rapidă și amplă a costului creditelor rămâne limitat atât timp cât presiunile inflaționiste continuă să fie importante.

Prețul locuințelor compensează o parte din avantajul dobânzilor

Problema pentru cumpărători este că reducerea modestă a dobânzilor nu a fost însoțită de o scădere a prețurilor proprietăților.

Pentru calculul indicelui de accesibilitate, Ipotecare.ro a folosit un preț de aproximativ 117.500 de euro pentru un apartament cu două camere și 50 de metri pătrați utili în București.

Valoarea este cu 4,2% mai mare decât la începutul anului.

În aceeași perioadă, salariul mediu net la nivel național a crescut cu 5,5% în termeni anuali, ceea ce a contribuit la stabilizarea raportului dintre rată și venit.

Această evoluție explică de ce accesibilitatea nu s-a deteriorat semnificativ, chiar dacă locuințele s-au scumpit.

Totuși, pentru un cumpărător care trebuie să strângă un avans consistent și să suporte o rată timp de câteva decenii, diferența dintre prețul unei locuințe și venitul disponibil rămâne una dintre principalele probleme.

Bucureștiul arată diferit față de media națională

Raportarea ratei la salariul mediu național poate fi înșelătoare atunci când este analizată separat.

În București, veniturile sunt mai mari decât media României. Potrivit analizei Ipotecare.ro, salariul mediu net din Capitală a ajuns în iulie la aproximativ 1.406 euro.

În aceste condiții, rata pentru apartamentul de referință reprezenta aproximativ 43% din salariul mediu net din București.

Diferența este importantă.

Un credit care pare foarte greu de susținut atunci când este comparat cu salariul mediu național poate fi mai ușor de încadrat pentru un cumpărător din București cu un venit peste medie.

În același timp, prețurile din Capitală sunt printre cele mai ridicate din țară, iar cumpărătorii trebuie să țină cont nu doar de rata lunară, ci și de avans, costurile notariale, asigurări, renovări și cheltuielile de întreținere.

Avansul a devenit un element decisiv

Într-o piață cu prețuri ridicate, avansul poate face diferența între un credit accesibil și unul care depășește capacitatea financiară a cumpărătorului.

Datele Imobiliare Finance arată diferențe importante între marile orașe. În primele cinci luni ale anului, cumpărătorii din Cluj și Timișoara au fost printre cei care au venit cu cele mai mari sume de bani proprii, în timp ce în Constanța avansul mediu a fost puțin peste 15%.

Fenomenul este explicabil prin diferențele de preț și venituri dintre piețele locale.

Un avans mai mare reduce suma împrumutată și, implicit, rata lunară. Pentru cumpărător, aceasta poate însemna o presiune mai mică asupra bugetului.

Dar există și o problemă evidentă: pentru a plăti un avans mai mare este nevoie de economii semnificative.

În cazul unui apartament de peste 100.000 de euro, chiar și un avans de 15% înseamnă zeci de mii de euro.

Pentru o familie care nu deține deja o locuință și nu poate utiliza banii obținuți din vânzarea unei alte proprietăți, acumularea acestei sume poate dura ani.

Românii compară mai atent ofertele băncilor

Comportamentul cumpărătorilor s-a schimbat și el.

Creditul ipotecar nu mai este tratat la fel de ușor ca în perioadele în care dobânzile erau foarte mici și proprietățile păreau să crească permanent în valoare.

O analiză publicată de Ziarul Financiar în această vară arăta că dobânzile anuale efective pentru un credit ipotecar de 200.000 de lei pe 30 de ani variau între 7,56% și 8,57% la 11 bănci analizate. Dobânda anuală efectivă este importantă deoarece reflectă mai bine costul total al creditului decât simpla dobândă afișată în oferta comercială.

Pentru client, diferențele dintre oferte pot însemna mii sau chiar zeci de mii de lei pe durata creditului.

De aceea, cumpărătorii analizează tot mai mult dobânda fixă, dobânda variabilă, comisioanele, costul asigurărilor, condițiile de refinanțare și posibilitatea rambursării anticipate.

IRCC rămâne un factor important

Pentru creditele cu dobândă variabilă în lei, evoluția IRCC rămâne esențială.

În iulie, indicele a coborât de la 5,58% la 5,56%, ceea ce a avut un efect redus asupra ratelor. Pentru un credit ipotecar de 300.000 de lei pe 30 de ani, de exemplu, scăderea indicelui a redus rata estimată cu doar câțiva lei.

Pentru începutul lui 2027, Ipotecare estimează o valoare a IRCC de aproximativ 5,58%, ceea ce ar însemna că presiunea asupra ratelor nu ar dispărea complet. Compania estimează, în același timp, că dobânda medie ipotecară ar putea rămâne în jurul valorii de 5,50%.

Asta înseamnă că cei care așteaptă o reducere rapidă și foarte mare a costului creditului nu au, în acest moment, un argument clar în datele disponibile.

Piața ipotecară nu s-a blocat

În ciuda costurilor ridicate, românii nu au renunțat la achiziția locuințelor.

Datele analizate de ZF arată că piața creditelor ipotecare s-a menținut în prima parte a anului la un nivel apropiat de cel din 2025. În schimb, creditele de consum au avut o evoluție mai dinamică.

Această diferență sugerează că problema nu este lipsa totală de interes pentru locuințe, ci o selecție mai atentă a tranzacțiilor.

Cumpărătorii negociază mai mult, compară mai multe bănci și sunt mai atenți la suma pe care o pot susține lunar.

În unele cazuri, decizia poate fi amânată până când cumpărătorul reușește să acumuleze un avans mai mare.

În alte situații, soluția poate fi alegerea unei locuințe mai mici sau într-o zonă mai accesibilă.

2027 ar putea începe fără o schimbare majoră

Datele disponibile în prezent nu indică o modificare radicală a accesibilității la începutul anului viitor.

Ipotecare.ro estimează că raportul dintre rata medie și salariul mediu național ar putea rămâne în jurul valorii de 55%, similar cu nivelul actual.

Aceasta înseamnă că piața ar putea continua să funcționeze într-un echilibru fragil.

Pe de o parte, salariile cresc și dobânzile s-au redus ușor. Pe de altă parte, locuințele rămân scumpe, iar costul creditului este încă semnificativ.

Pentru cumpărători, această situație înseamnă că alegerea unei finanțări potrivite devine la fel de importantă ca alegerea proprietății.

Locuința rămâne accesibilă diferit în funcție de venit

Cifrele privind accesibilitatea trebuie privite și prin prisma diferențelor mari dintre veniturile românilor.

Un raport rată/salariu de 55% calculat la media națională nu înseamnă că fiecare familie cheltuiește mai mult de jumătate din venit pe credit.

Pentru un cuplu cu două venituri, situația poate fi diferită. Pentru o singură persoană sau pentru o familie cu venituri apropiate de salariul minim, cumpărarea unei locuințe prin credit poate fi mult mai dificilă.

La fel de importante sunt orașul, valoarea proprietății, avansul disponibil și existența altor credite.

De aceea, media națională oferă o imagine de ansamblu, dar nu poate descrie situația fiecărui cumpărător.

Piața intră într-o etapă de selecție

Creditul ipotecar din România nu traversează o perioadă de blocaj, dar nici una în care finanțarea să fie ușor accesibilă pentru toată lumea.

Datele din 2026 arată mai degrabă o stabilizare la un nivel ridicat de cost.

Dobânzile au coborât ușor, salariile au crescut, iar prețurile locuințelor au continuat să avanseze, însă într-un ritm mai moderat. Rezultatul este un echilibru în care cumpărătorii încă pot accesa finanțare, dar trebuie să își calculeze mult mai atent bugetul.

Pentru cei care vor să cumpere o locuință, diferența nu o mai face doar dobânda afișată de bancă. Contează combinația dintre prețul proprietății, avans, venit, durata creditului și costul total al finanțării.

Iar într-o piață în care locuințele din marile orașe au devenit semnificativ mai scumpe decât în urmă cu câțiva ani, accesibilitatea unui credit ipotecar va depinde în continuare atât de evoluția dobânzilor, cât și de capacitatea veniturilor de a ține pasul cu prețurile proprietăților.

Surse: AGERPRES, Ipotecare, Ziarul Financiar, Imobiliare Finance, Banca Națională a României