Apartamente mai mici, prețuri mai mari. Shrinkflation ajunge în imobiliare

Apartamentele noi din România au devenit mai compacte în ultimii ani, însă prețurile solicitate de dezvoltatori au continuat să crească. Fenomenul, asemănător cu „shrinkflation” din retail, este vizibil în special pe piața rezidențială nouă din București, unde suprafața utilă medie a scăzut cu până la 4% în ultimii trei ani, în timp ce prețurile au avansat cu aproape 50%. La nivel național, reducerea suprafeței ajunge până la 5%.

Diferența față de modelul clasic de shrinkflation este că dezvoltatorii nu livrează pur și simplu mai puțin pentru aceiași bani. Apartamentele noi vin și cu mai multe dotări, de la încălzire în pardoseală și soluții pentru eficiență energetică până la stații de încărcare pentru mașini electrice, panouri fotovoltaice și spații comune mai bine amenajate.

Apartamentele pierd câțiva metri pătrați

Datele analizate de Imobiliare.ro arată o reducere graduală a suprafețelor utile din oferta de locuințe noi. În București, scăderea ajunge până la 4% între 2023 și 2026, iar la nivel național până la 5%. În același timp, prețurile au avut o evoluție complet diferită.

Un exemplu relevant este reprezentat de apartamentele cu două camere din Capitală. Potrivit datelor prezentate în analiza recentă a pieței, suprafața medie a scăzut de la aproximativ 57 de metri pătrați la 55 de metri pătrați. La garsoniere, media a coborât de la 38 la 37 de metri pătrați.

Diferențele par mici atunci când sunt exprimate în metri pătrați, însă devin mai importante atunci când sunt raportate la prețul total al locuinței. Pentru un cumpărător care are un buget fix, fiecare metru pătrat pierdut poate însemna mai puțin spațiu pentru depozitare, o cameră de zi mai mică sau o bucătărie mai compactă.

În același timp, prețul solicitat pentru locuințele noi din București a crescut cu aproape 50% între începutul lui 2023 și începutul lui 2026. Până în septembrie 2026, prețurile de listare ale apartamentelor din blocurile noi au mai crescut cu aproape 3% față de începutul anului.

De ce construiesc dezvoltatorii mai compact

Reducerea suprafețelor nu are o singură explicație. Costurile de construcție, prețurile materialelor, energia, modificările fiscale și problemele legate de forța de muncă au crescut presiunea asupra dezvoltatorilor. Reducerea ușoară a suprafeței poate reprezenta, în acest context, o modalitate de a păstra prețul total al unei locuințe într-o zonă accesibilă pentru o parte dintre cumpărători.

Vlad Musteață, CEO al North Bucharest Investments, a explicat recent că această tendință poate fi observată inclusiv în nordul Capitalei. Dacă în trecut cumpărătorii căutau apartamente cu trei camere de aproximativ 90 de metri pătrați, dezvoltatorii ajung acum să propună suprafețe de 70-75 de metri pătrați, ținând cont și de prețul final la care locuințele pot fi vândute.

Este o schimbare importantă în modul în care este proiectată locuința. În loc să urmărească neapărat suprafețe cât mai mari, dezvoltatorii încearcă să obțină compartimentări mai eficiente și să păstreze un echilibru între suprafață, preț și dotări.

Fenomenul nu înseamnă însă că toate apartamentele noi sunt mai mici sau că fiecare proiect rezidențial aplică aceeași strategie. Datele indică o tendință generală la nivelul ofertei, nu o regulă valabilă pentru fiecare dezvoltator sau fiecare locuință.

Mai puțin spațiu, dar mai multe dotări

Partea interesantă a evoluției este că reducerea suprafețelor a fost însoțită de o creștere a nivelului de dotare.

În 2026, aproape 80% dintre apartamentele noi analizate aveau încălzire în pardoseală, față de 46% în 2023. Diferența arată cât de mult s-a schimbat pachetul de dotări oferit cumpărătorilor într-o perioadă relativ scurtă.

Și eficiența energetică a devenit mai vizibilă în proiectele rezidențiale. Ponderea apartamentelor noi aflate în ansambluri cu panouri fotovoltaice a crescut de la aproximativ 3% în 2023 la 18% în 2026. În proiectele noi apar tot mai frecvent și stații de încărcare pentru mașini electrice, spații verzi și chiar parcuri private.

Astfel, dezvoltatorii încearcă să compenseze o parte din reducerea suprafeței prin ceea ce se află în interiorul locuinței și în jurul acesteia. Cumpărătorul poate primi mai puțini metri pătrați, dar poate avea acces la facilități care în urmă cu câțiva ani erau mai puțin întâlnite în proiectele rezidențiale.

Locuința devine parte dintr-o comunitate

O altă schimbare este legată de dimensiunea ansamblurilor rezidențiale. În 2026, 83% dintre apartamentele noi scoase la vânzare proveneau din proiecte cu peste 60 de unități listate, față de 62% în 2023.

Pentru dezvoltatori, proiectele mai mari permit integrarea unor facilități comune care ar fi mai dificil de susținut într-un ansamblu de dimensiuni reduse. Spațiile verzi, zonele comune, locurile de joacă, infrastructura pentru mașini electrice sau alte servicii pot deveni astfel parte din oferta de locuire.

Daniel Crainic, director de marketing al Imobiliare.ro, consideră că reducerea suprafețelor este, în unele cazuri, o soluție de compromis care vine într-un context economic mai dificil, în timp ce proiectele noi încearcă să compenseze prin ergonomie, eficiență energetică, dotări și facilități.

Pentru cumpărător, acest lucru schimbă modul în care poate fi evaluată o locuință. Suprafața utilă rămâne unul dintre cele mai importante criterii, dar nu mai este singurul indicator al calității unei proprietăți.

Cât de mult contează prețul pe metru pătrat

Creșterea prețurilor face ca indicatorul de cost pe metru pătrat să fie tot mai important. Dacă suprafața scade, iar prețul total crește, diferența dintre cele două evoluții se vede direct în costul fiecărui metru pătrat.

Datele Imobiliare.ro indică o creștere de aproape 50% a prețului apartamentelor noi din București între începutul lui 2023 și începutul lui 2026. La nivel național, în aceeași perioadă, prețurile solicitate pentru apartamente comparabile au crescut cu aproximativ 30%, în timp ce suprafața utilă medie a scăzut cu până la 5%.

În aceste condiții, un cumpărător care compară două apartamente nu ar trebui să se uite doar la prețul final. Suprafața utilă, compartimentarea, costurile de întreținere, dotările și facilitățile proiectului pot schimba semnificativ valoarea reală a locuinței.

Un apartament de 70 de metri pătrați bine compartimentat poate răspunde mai bine nevoilor unei familii decât unul de 80 de metri pătrați cu spații greu de folosit. În același timp, diferența de preț poate deveni relevantă dacă locuința mai mică beneficiază de o eficiență energetică superioară sau de dotări care reduc anumite costuri pe termen lung.

Cumpărătorii trebuie să compare mai mult decât suprafața

Piața rezidențială din 2026 arată că apartamentul nou nu mai poate fi evaluat doar prin numărul de metri pătrați. Locuințele sunt mai compacte, dar dezvoltatorii încearcă să ofere mai mult în ceea ce privește dotările, eficiența și facilitățile proiectului.

Pentru cumpărători, schimbarea înseamnă și o analiză mai atentă înaintea unei achiziții. Suprafața utilă trebuie pusă în relație cu compartimentarea, lumina naturală, spațiile de depozitare și modul în care poate fi folosită fiecare cameră.

În plus, diferența dintre suprafața utilă și cea construită trebuie urmărită cu atenție atunci când sunt comparate mai multe oferte. Un preț aparent avantajos poate deveni mai puțin atractiv dacă o parte importantă din suprafața prezentată în ofertă nu reprezintă spațiu efectiv utilizabil în interiorul locuinței.

„Shrinkflation” sau o nouă formă de eficiență?

Termenul de shrinkflation descrie, în mod tradițional, situația în care un produs devine mai mic, în timp ce prețul rămâne similar sau crește. În imobiliare, comparația este relevantă doar până la un anumit punct.

Apartamentele noi au într-adevăr devenit ceva mai compacte, iar prețurile au crescut puternic. În același timp, locuințele au primit mai multe dotări și fac parte tot mai des din proiecte rezidențiale care oferă facilități suplimentare.

Pentru dezvoltatori, aceasta este o adaptare la costurile mai mari și la puterea de cumpărare a clienților. Pentru cumpărători, este o realitate care schimbă modul în care trebuie evaluată o locuință.

În 2026, întrebarea nu mai este doar câți metri pătrați are un apartament și cât costă. Contează ce primește cumpărătorul pentru fiecare metru pătrat, cât de eficient este folosit spațiul și ce costuri va avea locuința după achiziție. Piața rezidențială pare să se îndrepte astfel către apartamente mai compacte, dar mai bine echipate, într-o perioadă în care fiecare metru pătrat a devenit mai valoros.